DMC 배후 향동지구 지식산업센터 열풍!

최근 서울인근 지역 등지에서 

선풍적으로 인기있는 것이 과거 산업단지로 불리우는 지식산업센터입니다. 

현재 아파트 공급이 예정된 3기 신도시 주변으로 현재 건설사들이 기존 2기 또는 기타 LH공급택지 중 준주거용지를 매입 

지식산업센터나 주거용 오피스텔을 많이 짓죠. 현재 분양시장은 분양가상한제 등이 시행되어 

건설이나 시행사들의 부담이 커진 관계, 민간아파트 공급이 씨가 말랐다고해도 과언이 아니예요. 

특히나 고양시는 3기 창릉신도시를 앞두고 거의 공급이 전무한 상황이구요. 

그래서인지 인근 아파트가격은 천정부지로 한두해 만에 2배에서 3배까지 가격이 오른 상태죠. 

물론 호가대비로 정확한 수치는 아니지만요. 

정부가 초강도 규제를 통해 아파트에 대한 투자, 분양권 전매를 제한하다보니 

건설사도 마찬가지로 지식산업센터에 올인하는 분위기예요. 일단은 전매제한이 없고 재산세 감면, 대출한도 등에서 

메리트가 있다보니 투자처를 찾는 수요들이 지식산업센터로 몰렸다고해도 과언이 아니죠. 향동지구는 고양시 향동동 일원으로 

현재 고양시에서는 창릉신도시 예정지와 가장 가까운 위치이고 이번에 오픈했던 8블럭, 9블럭의 경우는 

더욱 창릉신도시와 가깝습니다. 사무실이나 상가, 오피스텔이 아파트와 무슨 상관이 있느냐고 하겠지만 

부동산은 주변 토지가격, 상가, 사무실 등 여러가지 요소에 의해 좌우가 되죠. 

현재 향동지구 아파트의 평당가격은 약 3천만원 선, 최초 5억대 분양가에 비해 약 두배 정도가 오른 상태이다보니 

이번에 분양하는 지식산업센터 내, 오피스텔도 그에 걸맞는 가격에 분양이 되고 있습니다. 

좀 더 저렴한 분양가였다면 좋겠지만 말이죠. (실은 조금 더 저렴하긴 하고 비교는 사실 불가이지만)

 

현대 테라타워와 함께 지어지는 향동힐스테이트 오피스텔이 그렇죠. 

아직 잔여세대가 남아있으니 노려볼만 하긴 한데요. 

 

다시 향동지구 지식산업센터로 돌아가서 설명을 드리자면 

실평수 약 20평의 섹션오피스의 금액이 약 3억원 대에 정해질 것으로 보이는 향동지구의 지식산업센터들은 

향후 시세차익이 얼마나 나올지 궁금들 하실거예요. 실은 며느리도 모르는 이야기이고 

금리인상이나 전체적인 부동산경기에 따라 다르겠지만 이것들은 지금 분양을 하고나면 약 2년 뒤에 입주가 되는 것인데 

그 때, 분양하는 단지나 시세, 토지가격을 생각한다면 투자를 해야할지 말아야할지가 정해지죠. 

저금리로 인해, 한참 동안은 월세가 오르지 않고 대신 자산가격 특히 사무실이나 상가의 경우는 

매매가격 변동이 주를 이루었는데요. 투자자 입장에서는 수익율이 중요하다보니 월세에 대한 꿈도 버릴 수 없고 

한편 매도 시, 차익도 항상 염두를 하니 함부로 분양받기가 어렵죠. 그렇다보니 진짜 이걸 해야하나 말아야 하나 

고민이 되실 거예요. 제 생각에는 

주변이 어떻게 달라지는지가 중요해요. 현재는 향동지구내에 지하철이 다니지 않아요. 

상암동의 경우는 디지털미디어시티가 있죠. 그 사이에 향동역이 생길 전망인데 이렇게 되면 전체적으로 향동지구의 평균 토지가격이 인상할 것으로 예상이 되구요. 배후에 창릉신도시가 분양을 시작하게 되면 아무래도 이 지역 내의 지식산업센터가 실제 창릉신도시 또는 인근 삼송, 원흥지역의 오피스나 지식산업센터에 비해 서울 접근성이 훨씬 좋다보니 시세가 올라갈 전망이구요. 

삼송이 개발될 때에도 향동에 더욱 주목했던 이유가 바로 DMC 와 강변북로, 가양대교 등 교통이 훨씬 좋기 때문이고 

서울 접근이 다방면으로 되다보니 향동, 덕은지구를 더욱 노른자로 바라봤기 때문에 지금 분양가가 다소 높게 느껴지더라도 

충분한 메리트가 있는 것은 사실이죠. 이번에 향동 태영플렉스데시앙의 경우는 모두 오피스와 제조시설로만 분양을 하는데 

이 또한 대기수요가 몰려 누가 분양의 주인공이 될지 사실 초조한 마음이지요. 

10년 뒤의 일은 아무도 모른다지만, 

이렇게 토지가격, 아파트가격이 상승했는데 더 올라갈까? 정부는 손을 놓고 있을까? 

하는 폭락론자들이 있고 반대로 상승론자는 아직도 상승을 이야기 하고 있는 마당에 

감히 제가 설명을 드리자면, 우선은 경제에 대한 이야기를 하지 않을 수 없죠. 

 

현재 대부분의 아파트와 부동산은 많은 대출을 포함하고 있어요. 정부가 하향안정화를 원하는 이유가 그거예요. 

전체적인 하향안정화라는 것은 뜨는 곳은 올라가게 되어있다는 얘기죠. 신규분양지역까지 

신규택지까지 하락을 하게된다면 통계상 엄청난 폭락을 하는 것이고 이렇게 되면 부실채권이 늘어나

국가경제에도 큰 짐이 되죠. 경제성장율은 곤두박질치게되어 

당장이라도 정권이 바뀔 만큼 위태로워지죠. 내수는 줄고 

실업이 늘고, 금융권이 어려워지면 대출회수가 늘어나고, 집값과 부동산이 오른다는 것은 경제성장이 되고 있다는 징조이고 

시중에 유동자금이 넘쳐흐른다는 증거예요. 자산가치의 상승에 감히 정부가 세금으로 빨대를 꽂고 세수를 늘리려고 하지만 

부자들은 양도세 등 세제가 바뀔 때까지 매도를 늦추고 매물을 잠가버려 실수요자들 입장에서는 

전 보다 높은 가격에 부동산을 구해야하는 상황이 연출될거라고 생각이 듭니다. 

이런 때에는 뭐라도 들고 존버를 하던가 해야하는데요. 

지금 매물을 거두고 매도를 안하는 이유는 양도세를 내고나면 

같은 부동산을 다시 매입하기 어렵기 때문이예요. 이런 상황에서 분양은 최고의 기회이고 

이게 아파트이던 오피스텔이던 무조건 달려들어야하는 상황이라는 것입니다. 다수의 대중들은 

실제 예측과는 반대로 가게 되어있어요. 코인도 마찬가지죠. 정부에서 부동산 하락을 예견하는 순간 

많은 사람들은 하락을 기다리게 되고 그렇게 되면 매수도 매도도 실종되는 상황이 연출이 되는 겁니다. 

각설하고 향동지구 내에 분양하는 오피스텔이나 지식산업센터는 향후 충분히 상승할 수밖에 없어요.

이유는 분양가상한제 때문이죠. 분상제는 주변시세를 반영하는데 향동지구가 현재 아파트로 따지자면 12억원 수준(84제곱 기준) 인데요. 

이걸 다른 부동산 즉 지식산업센터와 비교할 것은 아니지만 보통 지식산업센터(제조형)의 경우 아파트 분양가의 50% 수준

섹션오피스 65% 수준임을 감안하면 현재의 분양가는 적정 또는 저렴한 편이고 향후 창릉신도시는 주변 가격을 반영했을 때

84제곱미터 분양가가 8억~9억(실제 입주시 가격 12~15억 예상),  예상되므로 지금 오피스텔이던 지식산업센터이던

이 지역을 잡아놓는게 도움이 되죠. 

이곳 단지는 인근 DMC와 연동을 하는데 덕은과 DMC 모두 연령이 얼마되지 않았기 때문에 향후 30년 이내에는 

재건축이나 재개발이 어려울 것이므로, DMC 지역에서 향동지구와 창릉신도시가 지니는 가치는 큰 것이죠. 

 

여러가지 이야기를 드렸는데 

집값이나 부동산은 결코 현재 시세 대비 15% 이상 빠지지 않을 뿐더러

저금리에서 금리인상 후, 2~3년이 지나면 다시금 서서히 인상이 될 것입니다. 

10여년 동안 식당의 밥값도 60%가 인상이 되었습니다. 정부도 세수확보가 필요하여 공시지가 현실화를 했습니다. 

집값이 낮아지면 그 만큼 물가도 다시 하락하여 그 수준을 맞춰야 하는데 

그런 일은 일어나지 않죠. 

 

그러니 후회없이 투자하시구요. 

지식산업센터의 정보를 얻고자 하신다면 연락주시기 바랍니다. 

 

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